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#bienes raíces Aguascalientes
Impuestos en la compraventa de un bien inmueble

¿Qué impuestos, derechos o servicios le corresponde pagar al vendedor y al comprador, en la compra venta de un bien inmueble?

Como todos sabemos contribuir al gasto público es una de las obligaciones constitucionales que todos los mexicanos tenemos, tanto las personas físicas y morales (las empresas); el Estado recauda a través de impuestos directos e indirectos, federales, estatales y municipales. Por ejemplo, dentro de los federales y que más recauda el fisco, están el Impuesto Sobre la Renta I.S.R. este es impuesto directo que grava las ganancias; y el Impuesto al Valor Agregado I.V.A. este impuesto es indirecto y que grava el consumo o las compras.  

        Hay impuestos estatales como el Impuesto Sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles I.S.A.B.I., este es un impuesto que grava la compra o adquisición de un bien inmueble, conocido en otros estados como Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles I.S.A.I., otro impuesto municipal es el impuesto al bien raíz, comúnmente conocido como el impuesto Predial o Catastral este es un impuesto que grava la propiedad. Entre otros derechos y servicios, que se pagan en la compra venta de un bien inmueble se encuentran: 

 

Entre otros trámites que no generan costos, como Cartas Saldo Hipotecario, por ejemplo.

        Una de las dudas más frecuentes en la gestión de una compra venta de un bien inmueble, en DESIC Despacho Inmobiliario de Contaduría Fiscal y de Avalúos es: ¿Quién debe pagar los impuestos, derechos o servicios en la compra venta o enajenación de un bien inmueble? Y la respuesta es que ambos; pero a cada uno le corresponde pagar conceptos diferentes, como se muestra en la Tabla 1 y 2. Es importante entender que la ley a través del artículo 14 del Código Fiscal de la Federación CFF (2021), a esa compra venta la reconoce como una “enajenación”, es decir, no solo es la compra venta, sino incluye la transmisión de la propiedad mediante adjudicaciones, la cesión de derechos, la transmisión de un bien a través del arrendamiento financiero o fideicomisos, la aportación de un bien a una sociedad (empresa) o asociación. Es decir, se deben pagar impuestos ante estas situaciones que marca la ley.

 

Tabla 1. Impuestos, derechos o servicios que paga el que compra de un bien inmueble.

Impuestos, derechos o servicios

Quien compra el inmueble

Impuesto al Valor Agregado I.V.A. 

COMPRA un inmueble con uso de suelo comercial.

Artículo 1o. L.I.V.A.

Artículo 9º. L.I.V.A.

Deberá pagar el 16% de I.V.A. en la compra de bienes inmuebles COMERCIALES como son: locales, edificios, bodegas industriales o comerciales; oficinas, consultorios, fabricas, plazas, restaurantes, clubs, estacionamientos, etc., y deberá pagar dicho impuesto.

Ejemplo: sí usted compra una CASA CON USO DE SUELO COMERCIAL, para consultorio u oficina, etc., de esa venta si paga este impuesto. Pero si la CASA tiene USO DE SUELO HABITACIONAL, no pagará el I.V.A.  

Por el monto que corresponde al TERRENO, independientemente si la construcción es comercial o habitacional, no va a pagar este impuesto, puesto que es exento para efectos del I.V.A. y no pagará el I.V.A. Pero sí pagará el I.V.A. la construcción comercial por el 16%.

Avalúo

El avalúo forma parte de los gastos en la COMPRA de un inmueble que desea adquirir, debe contemplar este gasto además del enganche como necesario; un avalúo sirve además de determinar el valor, para determinar el cálculo del I.S.R., para determinar la comisión por apertura en caso de créditos hipotecarios y es necesario ante instituciones bancarias, INFONAVIT o FOVISSTE; entre otros. Si bien puede ser utilizado con diversos fines, el avalúo tiene un uso clave: dar claridad sobre el valor real de un inmueble. En DESIC, podemos ayudarle con su elaboración, además podemos ofrecer un descuento si usted es el que compra, vende o si es el Notario, de dicha transacción.

Impuesto Sobre la Renta I.S.R. 

COMPRA un inmueble por debajo del valor catastral o del avalúo del inmueble de la COMPRA venta, en un rango del 10% menor al precio pactado.

Artículo 217 R.L.I.S.R.

Artículo 150 L.I.S.R.

Artículo 153 L.I.S.R.

En este caso, el monto de la COMPRA venta pactada, sea MENOR al valor del avalúo en un 10% los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que, por disposición legal, cuando escrituren dicha enajenación, calcularán en términos del artículo 217 de la Ley I.S.R. el pago provisional que corresponda al adquirente (comprador), aplicando el 20% sobre la parte en que el valor de avalúo exceda al de la contraprestación pactada, es decir:

El que COMPRE 10% por DEBAJO del valor del avalúo del inmueble, pagará el 20% del impuesto de I.S.R. por la compra del bien inmueble más barato, pero sólo sobre la diferencia de ese 10%, que se considera ganancia, es decir, la ley considera que el comprador se ve beneficiado con una ganancia y por esa ganancia la ley establece que debe pagar como pago provisional (anticipo) del impuesto el 20% de I.S.R. sobre esa diferencia. Como pago provisional se entiende que será un anticipo del total del ISR anual a pagar, en DESIC, podemos ayudarle a realizar el cálculo anual de los impuestos mediante declaración, restando el anticipo de pago provisional que pagó de ese 20% de I.S.R. que pago por comprar 10% más barato que el valor del avalúo.

Los gastos y honorarios notariales 

Los honorarios se calculan de acuerdo al valor de la operación y conforme lo establece el Decreto por el que se expide el arancel de honorarios por servicios notariales que podrán percibir los notarios públicos del estado de Aguascalientes con motivo del ejercicio de sus funciones.

Inscripción de la escritura ante el registro público de la propiedad

El trámite es gratuito y se realiza a través de la Notaria y los tiempos van de acuerdo a la carga de trabajo de la Notaria. El Registro Público de la Propiedad responde aproximadamente en 21 días hábiles.

Fuente: Elaboración propia 2022, con base a la LIVA (2021) y CFF (2021).

 

Tabla 2. Impuestos, derechos o servicios que paga quien vende el bien inmueble.

Impuestos, derechos o servicios

Quien vende el inmueble

Impuesto Sobre la Renta I.S.R. 

VENDE un inmueble, de acuerdo al uso de suelo: 

Residencial

Actividades Productivas

Equipamiento

Infraestructura

Espacio Público

Área Verde

Artículo 147 L.I.S.R.

Artículo 155 R.L.I.S.R.

Artículo 93 fracción XIX inciso a)

Pero, solo debe pagar el impuesto sobre “la ganancia” es decir, la diferencia entre el valor de adquisición, de lo que le costó cuando lo compró, menos el valor en que hoy lo vende, es decir, precio de venta. Ejemplos de inmuebles que sí pagan I.S.R., cuando obtiene una ganancia al vender:

TERRENOS: urbanos, rurales, habitacionales o comerciales.

TERRENOS CON CONSTRUCCIÓN COMERCIAL como: locales, edificios, bodegas industriales o comerciales; oficinas, consultorios, fabricas, plazas, restaurantes, clubs, estacionamientos, etc.

TERRENOS CON CONSTRUCCIÓN MIXTA: que tienen un local comercial y con CASA HABITACIÓN, únicamente pagará I.S.R. lo que corresponde a lo comercial. 

La CASA HABITACIÓN puede exentarse y no pagar dicho impuesto, pero se deben seguir algunas reglas, por ello es importante asesorarse con expertos, en DESIC podemos ayudarle, para exentar dicho impuesto de I.S.R. por la venta de su CASA HABITACIÓN. Esperé nuestra siguiente publicación, donde abordaremos ese tema, ¿Cómo exentar el impuesto I.S.R. por la venta de mi CASA HABITACIÓN?

Constancia de Número Oficial

Debe tramitar ante el organismo municipal, la Constancia de Número Oficial, ante la Secretaría de Desarrollo Urbano del municipio donde se encuentra ubicado el inmueble. Este trámite debe hacerlo el vendedor, donde le brindaran los requisitos correspondientes para realizar el trámite.

Constancia de No Adeudo de Agua

Debe tramitar ante la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio donde se ubica el inmueble, ahí le brindaran los requisitos correspondientes, la Constancia de No Adeudo de Agua, debe hacerlo el vendedor, el objetivo es para garantizar el comprador que no existen adeudos de dicho rubro, además lo solicita el Notario y hasta no tener dicho documento no se procede a la escrituración. 

Certificado de Libertad de Gravamen

El Certificado de Libertad de Gravamen, también conocido como Certificación de Antecedentes Registrales, es un documento que expide el estado ante el Registro Público de la Propiedad donde se ubica el inmueble, para demostrar que una propiedad no cuenta con deudas y está libre de todo problema legal o si hubiere para verificar que persona que vende es el dueño o dueña del inmueble. Que garantiza al comprador o al instituto bancario, que no hay problema alguno para realizar la compra venta.

Constancia de Alineamiento y Compatibilidad Urbanística

Esta constancia sirve para saber el uso permitido, prohibido o condicionado para un predio en razón de su ubicación, de acuerdo al programa de desarrollo urbano que corresponda, y las declaratorias que de él se deriven.

Impuesto Sobre la Renta I.S.R. 

VENDE un inmueble por ARRIBA del valor catastral o del avalúo del inmueble de la compra venta, en un rango del 10% mayor al precio pactado

Artículo 217 R.L.I.S.R.

Artículo 150 L.I.S.R.

Artículo 153 L.I.S.R.

En este caso, el monto de la compra VENTA pactada, sea MAYOR al valor del avalúo en un 10% los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que, por disposición legal, cuando escrituren dicha enajenación, calcularán en términos del artículo 217 de la Ley I.S.R. el pago provisional que corresponda al enajenante (vendedor), aplicando el 20% sobre la parte en que el valor de avalúo exceda al de la contraprestación pactada, es decir:

El que VENDA 10% por ARRIBA del valor del avalúo del inmueble, pagará el 20% del impuesto de I.S.R. por la venta del bien inmueble más caro, pero sólo sobre la diferencia de ese 10%, que se considera ganancia, es decir, la ley considera que el vendedor se ve beneficiado con una ganancia y por esa ganancia la ley establece que debe pagar como pago provisional (anticipo) del impuesto el 20% de I.S.R. sobre esa diferencia.  

Como pago provisional se entiende que será un anticipo del total del ISR anual a pagar, en DESIC, podemos ayudarle a realizar el cálculo anual de los impuestos mediante declaración, restando el anticipo de pago provisional que pagó de ese 20% de I.S.R. que pago por vender 10% más caro que el valor del avalúo.

Comisión de los agentes inmobiliarios

Artículo 148 L.I.S.R. fracción 4

La comisión que se paga al promotor o agente inmobiliario, es normalmente del 5% sobre el valor en que se cerró la transacción de compra venta; el que vende es quien debe pagar la comisión.

Es importante señalar que muchos dueños que realizan la venta de su inmueble, no hacen deducible la comisión pagada a sus agentes inmobiliarios o inmobiliaria que lleva a cabo la promoción, el importe de la comisión puede disminuir la base gravable del impuesto de I.S.R. a pagar, es decir ayuda a disminuir la ganancia reportada por dicha compra venta, lo cual hace que se pague menos impuesto.

En DESIC, somos una inmobiliaria que además de ayudarle con la promoción, avalúos y asesoría, le facturamos la comisión del 5%, y le ayudamos en todo el proceso.

Otros trámites

Existen otros trámites, los cuales no generan costos como la Carta Saldo de Crédito Hipotecario, el cual se debe solicitar con la institución donde se encuentra hipotecado el inmueble, en caso de tener gravamen o estar hipotecado.

Fuente: Elaboración propia 2022, con base a la LIVA (2021) y CFF (2021).

        Es muy importante conocer las disposiciones fiscales que establecen las leyes antes mencionadas como: la L.I.S.R., la L.I.V.A., la L.I.S.A.B.I. y el Código Fiscal de la Federación C.F.F., entre otras disposiciones legales. Contrate agentes o despachos especializados en la materia, y que se encuentren registrados y acreditados conforme la LEY QUE REGULA LAS ACTIVIDADES DE LOS AGENTES INMOBILIARIOS EN EL ESTADO DE AGUASCALIENTES y que además estén debidamente preparados, técnica y legal para que le garantice que la transacción de compra venta se realiza de forma segura, conforme lo establecen las leyes, cuidando además de su patrimonio.

Dudas al respecto, consúltanos

Irma Dehesa Sotelo

Contador Público / Maestra en Impuestos / Maestra en Valuación Inmobiliaria

irmadehesa@desic.mx  

Teléfono oficina: 449 300 9811

Teléfonos móviles: 449 769 5936

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