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¿QUÉ ES EL COS Y CUS?

Antes que nada te quiero decir que estos factores COS (Coeficiente de Ocupación de Suelo) y CUS (Coeficiente de Utilización de Suelo), son los responsables de la explosión inmobiliaria dentro de las grandes urbes. Mientras el COS se encarga de la huella de desplante de un edifico, el CUS se encarga de elevarlo a su máxima altitud, ejemplo:

COS 0.6              CUS 1.2

Esto quiere decir que si tienes un terreno de 300 metros con el COS vas a poder utilizar el 60% como huella de desplante, ósea 180 m2, mientras tanto con el CUS de 1.2 tendrías dos niveles de 180.00 metros cada uno como máximo, es decir:

180  +  180  =  360 m2

En los últimos 5 años el uso de suelo, ha dado un cambio radical en la mayoría de las grandes urbes como son: Guadalajara, Querétaro, Aguascalientes, Monterrey, Puebla y Ciudad de México; ya que la tendencia en el negocio inmobiliario es ahora la construcción de desarrollos verticales en donde se vende el mismo terreno hasta 11 o doce veces hablando de plantas sobrepuestas (CUS). No lo dudo que sea el futuro de la vivienda, ya que esas grandes casas en donde vivían nuestros padres con familias de 8 a 12 hermanos han cambiado.

La generación llamada Millennials es la que más demanda esta clase de vivienda para habitar, tipo estudio o loft, ya que son espacios abiertos sin muros o puertas en donde apenas las únicas divisiones son las de los baños.

Refiriéndonos al ejemplo anterior, si eres dueño de un terreno de buenas dimensiones, antes de vender o construir te aconsejo que revises el plan parcial de desarrollo urbano de tu localidad y consultes el uso de suelo que le corresponde. El hecho de tener un CUS mayor al permitido dentro de estos planes parciales, te da el derecho de poder desarrollar un edificio vertical ya sea para vivienda, oficinas o comercial. No es lo mismo el valor del terreno con un CUS de 1.2, que el valor del mismo con un CUS del 3.2 por ejemplo, es importante separar el valor de calle, cuando lo tienes, al valor de calle sumado a un desarrollo vertical.

Para este tipo de ejercicios sería importante que recurran a un valuador profesional, el cual les pueda realizar un avalúo con estas características, ya que está en juego el patrimonio de la familia.

En particular les recomiendo una página web en donde pueden sacar el valor de calle y después aplicar el valor con el CUS máximo permitido, es: www.puntovalor.com aquí encontrarán una ayuda para sus futuras operaciones.

M. V. I. I. Ing. Raúl Rodríguez Torres

cel. 044 333 105 39 43

direccion@avaluosmexicanos.com

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