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Implicaciones de impuestos en enajenación inmuebles

Ahorros de impuestos en enajenación de inmuebles

En operaciones inmobiliarias se deben tener en cuenta varios factores, entre los cuales está el tema de impuestos, para lo cual se escribe este artículo con el objetivo de tener en cuenta algunos factores como mínimo para tener una optimización en los impuestos.

Para lo anterior es necesario saber que por lo general se deben tomar en cuenta el impuesto al valor agregado (IVA), el impuesto sobre la renta (ISR), el impuesto sobre de adquisición de bienes inmuebles (ISABI), así como los demás derechos correspondientes.

Impuesto al valor agregado (IVA)

Lo básico de este impuesto en inmuebles es saber cuándo aplica y cuando no, así como que la tasa a pagar es del 16%, la base del iva se causa por las construcciones que tenga el inmueble, y siempre las construcciones no sean destinadas para casa habitación.

Dicho impuesto aplica tanto a personas físicas como morales, y quien lo paga es el comprador al vendedor, o en caso de un acto esporádico lo puede retener el notario (caso de personas físicas sin actividad empresarial).

Para entender un poco mejor la aplicación tenemos los siguientes ejemplos más comunes:

Impuesto sobre la renta (ISR)

Este impuesto a grandes rasgos se grava al 30% sobre la utilidad, lo paga el vendedor del inmueble, tomando como base la diferencia actualizada del valor de compra o costo del inmueble contra el valor de venta, las formas de pago son dependiendo si eres persona moral, física con actividad empresarial o física sin actividad empresarial y corresponde como sigue:

Si eres persona moral o física con actividad empresarial acumularas a tus demás ingresos la utilidad obtenida del inmueble en cuestión, y dependiendo de tus deducciones se realizará el pago en la declaración del ISR correspondiente.

Cuando el enajenante es persona física sin actividad empresarial, el fedatario público o notario deberá retener el 20% de la utilidad como pago provisional al momento de la enajenación, debiendo presentar la anual y en ese momento se acumula la utilidad y se acredita el impuesto del pago provisional del mismo, debiendo en su caso pagar el excedente en la anual o disminuir deducciones personales.

En el caso de que sea la primera enajenación de tierras de acuerdo a la ley agraria se tendrá la exención de dicho impuesto para estos predios, para la exención se requiere un avaluó bancario.

Cuando la enajenación sea de casa habitación donde vivía el contribuyente, también se tendrá la exención de dicho impuesto, hasta por 700 mil Udis (6.46 a Marzo) lo cual equivale a $4,522,000;  siempre que, en los 3 ejercicios anteriores, el contribuyente no hubiera enajenado otra casa habitación.

Impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles (ISABI) 

Este impuesto es municipal, aplica a personas físicas y morales, la base es del 2% sobre al avaluó que se realice ante municipio, existiendo casos en lo que no aplica el avaluó, además se tienen exenciones parciales que van desde los 2 salarios mínimos (63,422) hasta los 15 salarios mínimos (475,678), ahora UMA´S elevados al año, sobre el excedente se paga el 2%.

Este impuesto lo paga el que adquiere o compra el inmueble, debe pagarse a los 15 días de la operación o incluso se puede pagar por anticipado, es común que el fedatario público realice la retención y el pago de dicho impuesto a nombre del contribuyente.

Recomendamos tener en cuenta los puntos antes mencionados, pues en caso de duda o alguna operación particular asesorarse de su contador, fedatario público o agente inmobiliario.

C.P.C. & Dr. Gustavo Saucedo Cervantes

Socio Fundador de Elaf Consultoria, s.c.

gustavo.saucedo@elaf.mx

www.elaf.mx

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